Transaktionen von Alt-Sozialimmobilien: Risiken nicht beim Investor und Neu-Betreiber abladen

Bei der Transaktion von alten Sozialimmobilien (30 Jahre plus) ist zu beobachten: Zunehmend bürden Alteigentümer/Entwickler Kosten für Sanierungen und zur Herstellung von Verordnungskonformität der Immobilie zuzüglich zum marktüblichen Kaufpreis dem Käufer und somit indirekt dem Betreiber auf, der dann die höhere Miete beim Sozialhilfeträger refinanziert bekommen muss. Gegen diese Praxis spricht sich Frank Löwentraut aus, Geschäftsführer von Aaetas Consult GmbH. In einem Gastbeitrag für sgpREPORT formuliert er fünf Forderungen, die bei Transaktionen von Alt-Sozialimmobilien handlungsleitend sein sollten:

Ein Gastbeitrag von Frank Löwentraut

Der Appetit auf Einrichtungen des Seniorenwohnens, darunter zählen auch oder insbesondere Einrichtungen der stationären Pflege, ist trotz Corona ungebrochen. Das Nachfrageverhalten von Betreibern und Investoren unterliegt, wegen der Angebotsverknappung, Veränderungen. Jetzt interessieren sich Investoren und Betreiber für Pflegeheimimmobilien oder für Immobilien der Wiedereingliederungshilfe, die 30 plus Jahre alt sind. Immer häufiger veräußern kleinere und Kleinstbetreiber ihre Betriebe und Immobilien, entweder aus Altersgründen oder weil sie keine Nachfolgeregelung treffen konnten.

Alteigentümer haben Zeit des Bestandsschutzes nicht genutzt

Die 30 plus Jahre alten Immobilien haben fast immer einen großen Sanierungsstau und müssen zudem noch an die baulichen Verordnungen der Bundesländer angepasst werden. So sind z. B. Bädergrößen anzupassen oder es müssen Gemeinschaftsflächen erweitert werden. Auch ist das Einzel-/Doppelzimmerverhältnis, besonders in der stationären Pflege, immer wieder ein Thema, welches zu einer Kapazitätsverringerung führt. In fast allen Fällen haben die Alteigentümer über viele Jahre keine Investitionen in Sanierungen getätigt aber auch die Zeit des Bestandsschutzes nicht genutzt, ihre Immobilien einer Verordnungskonformität zuzuführen.

Berechnung des Kaufpreises erfolgt nach marktüblichem Faktor

Die Berechnung der Kaufpreise erfolgt immer nach der gleichen Formel. Bei Pflegeheimen werden bis zu 85% der Umsätze, je nach Alter und Zustand des Hauses, aus den Umsätzen der Investitionskosten für die Berechnung der Miete kalkuliert. Die verbleibenden bis 15% sind für Ersatzbeschaffung, Wartung Renovierung etc. zu allokieren. Bei Einrichtungen der Wiedereingliederungshilfe beträgt die Miete ca. 15 bis 20% des Umsatzes der Einrichtung. Bei der Kalkulation der Mieten sollten ausschließlich die Sätze der Sozialhilfe (bei stationären Einrichtungen die Investitionskosten der Sozialhilfe) zugrunde gelegt werden.

Die Berechnung des Kaufpreises erfolgt dann nach einem für solche Immobilien marktüblichen Faktor. Es ist zu beachten, dass nur die Kapazität für die Berechnung des Kaufpreises herangezogen wird, die ein verordnungskonformes Einzel-/Doppelzimmerverhältnisses spiegelt. Einige Bundesländer haben noch keine Vorordnungen bezüglich des Einzel-/Doppelzimmerverhältnisses erlassen. Es kann aber mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit angenommen werden, dass sich 80% der Plätze in Einzelzimmern befinden werden.

Kaufpreis zuzüglich Mehrkosten für Sanierungen

Die Mandate für operative Detailprüfungen dieser Assetklasse zeigen immer häufiger, dass Anbieter (auch Entwickler) solcher Immobilien, diese zuzüglich der Mehrkosten für Sanierung, Verordnungskonformität oder Erweiterungen versuchen dem Markt zuzuführen. Das hat gravierende Folgen für den Betreiber aber auch für den Immobilieninvestor. Beide sind von der Verlagerung der Risiken wie Genehmigungs- und Baurisiken betroffen. Viel gravierender ist die Tatsache, dass zum Zeitpunkt der Planung und Ausführung fast immer keine rechtsverbindliche Aussage zur Refinanzierung der erwähnten Mehrkosten seitens des örtlichen Sozialhilfeträgers vorliegt. Das Risiko, dass die Mehrkosten nicht in dem Maße refinanziert werden, verbleibt dann beim Investor und dem neuen Betreiber.

Fazit:

  1. Für Sanierungsstaus und Verordnungskonformität müssen die Alteigentümer durch Kaufpreisabzug aufkommen.
  2. Vorherige verbindliche Absprachen mit dem örtlichen Sozialhilfeträger über die Refinanzierung der Mehrkosten für Sanierung und Verordnungskonformität.
  3. Mietkalkulationen nur mit den Vergütungssätzen des örtlichen Sozialhilfeträgers als Grundlage zu erstellen.
  4. Nicht durch Kostenträger refinanzierte Mieten (Overrents), sind absolut zu vermeiden.
  5. Eine Teilung der Mehrkosten zwischen Verkäufer oder Entwickler und dem Investor/Betreiber verringert das Overrentrisiko nur teilweise.

Der Autor: Frank Löwentraut, Geschäftsführer/Managing Partner, Aaetas Consult GmbH, www.aaetas-consult.com

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